A Housers iniciou a sua actividade em 2015 su oferecendo aos investidores projetos da tipologia equity enquadrado dentro do que se denomina equity crowdfunding.
Falamos de projetos em que o promotor inicial da oportunidade era a Housers e as oportunidades consistiam na compra de propriedades para remodelação, arrendamento e posterior venda.
Os investidores nestas oportunidades entraram como sócios numa sociedade criada especificamente para cada projeto (um veículo) e fizeram-no por meio de um aumento de capital que foi reconhecido pelo notário. Tornaram-se assim co-promotores e sócios de pleno direito da sociedade, com todos os direitos que lhes são concedidos pela Lei das Sociedades de Capital em Espanha.
Esta sociedade foi a que comprou o imóvel e a geriu. A sociedade gerou um lucro com o arrendamento do imóvel. Os investidores receberam rendimentos anuais através de distribuições de dividendos da sociedade: normalmente tais distribuições de dividendos eram distribuídas mensalmente por conta do dividendo anual, se e quando as contas da sociedade o permitissem.
Entre as diferentes tarefas que a Housers realizou em cada projeto estavam a comercialização do imóvel para o alugar, as tarefas relacionadas com os inquilinos (contratos, depósitos, reparações, administração, impostos,…), bem como as relacionadas com a comercialização para a venda do imóvel. A fim de realizar estas tarefas, a Housers foi nomeado em cada projeto como o único administrador do projeto.
Uma das principais vantagens dos projetos de equity foi a segurança dada aos investidores pelo facto de que a venda do imóvel, sendo considerado um bem essencial da sociedade, deve ser sempre aprovada pela assembleia de accionistas: sem esta aprovação é impossível vender o imóvel. Nem o Administrador nem nenhum dos sócios da sociedade pode vender o imóvel sem a autorização dos sócios.
Quando uma oferta de compra era recebida, era avaliada e apresentada aos membros para aprovação na Reunião Geral. Se aprovado, o imóvel era vendido. Após a venda, era convocada uma reunião de dissolução e liquidação com os saldos relevantes. Uma vez aprovada a dissolução e liquidação da sociedade pelos sócios nesta reunião, o lucro resultante da venda era distribuído entre os sócios, bem como o capital contribuído ao aderir à sociedade.
Na mesma reunião, era nomeado um liquidatário profissional que era subsequentemente responsável pela dissolução da sociedade. Deve ter-se em conta que este é um processo moroso e não se realiza num ano, pois é obrigatório apresentar contas com anos sem actividade, liquidar todas as dívidas da sociedade, assinar a liquidação perante um notário e apresentá-la ao registo comercial.
A Housers lançou com sucesso 59 projetos da tipologia equity entre 2015 e 2017, dos quais 26 já terminaram com uma TIR média de 7,84%.
Vamos agora tentar responder a algumas perguntas específicas sobre estes projetos.
Porque é que a Housers deixou de realizar este tipo de projetos? Porque a lei que regula as plataformas de financiamento colaborativo surgiu e esta lei impede a plataforma de ser o administrador dos projetos nos volumes que a Housers estava a gerir.
Quer isto dizer que estes projetos são contra a lei? Não, longe disso. O que isto significa é que são anteriores à regulamentação. Uma vez que a Housers se tornou regulamentada, tinha de cumprir o regulamento e para cumprir o regulamento não podia lançar novos projetos de equity nos quais a Housers era o administrador. E isto foi cumprido.
Então a Housers já não pode lançar projetos de equity? Sim, a Housers está licenciada para oferecer aos seus investidores tanto projetos de equity como de empréstimos (de lending). Mas os projetos que a Housers lança sendo Housers o administrador está limitado em função do investimento capturado no ano anterior pela plataforma, como determinado por Lei.
Então porque é que a Housers deixou de ser o administrador de todos estes projetos? Pela sua própria decisão, não o foi. A fim de obter a licença como plataforma de financiamento colaborativo, a CNMV fez da Housers uma condição para deixar de ser o administrador das sociedades de Equity. Além disso, tivemos de o cumprir num período de tempo muito curto.
Inicialmente entendeu-se que, para cumprir este requisito, a Housers poderia continuar a ser um administrador de uma entidade jurídica, mas nomeando uma pessoa singular representativa fora de Housers, que é aquele que efectivamente opera como administrador. No entanto, após vários anos a operar desta forma, a CNMV exigiu-nos que deixássemos de ser uma pessoa colectiva administradora.
Assim, começámos o processo de deixar de ser administradores de todas as sociedades, escolhendo um administrador profissional para nos substituir em todas as sociedades. Como requerido, a nomeação foi apresentada à Reunião Geral de cada Sociedade, bem como a alteração dos estatutos para que estes administradores fossem remunerados.
Esta alteração significou que a Housers já não gere estes projetos e só participamos como sócios nas sociedades: tal como qualquer outro sócio.
Então, estão os projetos que ainda não foram terminados em risco? Absolutamente que não. Os projetos que ainda estão activos possuem os seus imóveis (pois são bens essenciais) e continuam com as suas operações normais de arrendamento e à procura de ofertas para venda graças ao novo administrador.
Posso então contactar este novo administrador profissional? Sem dúvida, uma vez que como membro tem o pleno direito de ter o administrador a resolver qualquer dúvida que possa ter. Contacte o nosso departamento de apoio ao cliente e eles enviar-lhe-ão as informações de contacto.
E a grande questão: quando é que vou recuperar o dinheiro que investi no projeto? É muito simples, quando o imóvel foi vendido. Semelhante aos investimentos de equity de startups onde se recupera o dinheiro com o exit, em projetos imobiliários de equity recupera-se o investimento quando a imóvel é vendido. E o imóvel é vendido em função do mercado imobiliário na cidade onde se encontra, do preço de venda, da procura e da economia em geral. Este último ano de 2020 não foi o melhor ano para as transacções imobiliárias por razões óbvias. Apesar disso, várias imóveis foram vendidos e vários projetos equity como Santa Eulália ou Donoso Cortés foram concluídos. Tudo aponta para a recuperação do mercado em 2021 e especialmente em 2022.
