Con el objetivo de mitigar las dudas que surgen a la hora de invertir en el sector inmobiliario traemos una explicación y diferencias sobre las SOCIMIs y el crowdfunding inmobiliario.
Tradicionalmente las personas que disponen de una alta capacidad de ahorro o grandes capitales invertían gran parte de él en el sector inmobiliario.
Además de por la seguridad elevada que proporcionan estos activos al ser tangibles, la media histórica de la rentabilidad del sector inmobiliario es igual o superior a la mayoría de los productos financieros disponibles. Es decir, la relación riesgo rentabilidad es la mejor opción tanto para el ahorro como para la creación de un patrimonio a largo plazo.
La mayoría de las personas se beneficiaran al tener parte de sus ahorros destinados en el mercado inmobiliario. Pero no todo el mundo es capaz de poseer propiedades para después explotarlas en el mercado del alquiler.
Este concepto ha abierto todo un mundo de inversiones donde otro maneja las propiedades, mientras que permiten al usuario invertir en ellos y tener las mismas recompensas.
¿Qué son y cómo funcionan las SOCIMIs?
Las SOCIMIs (Ley 121/12), sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria, son la adaptación española de los vehículos de inversiones inmobiliarias (REIT) que llevan años en funcionamiento en países anglosajones. Su actividad principal es la adquisición promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento. Como ventajas proporcionan mayor liquidez respecto a otro tipo de inversiones (reparto de dividendos) y cuenta con ventajas fiscales.
La primera ley de las SOCIMIs data de 2009 y tuvo escasa acogida entre los inversores, básicamente porque su atractivo fiscal era residual y los requisitos, bastante más duros que los actuales. Entre estos últimos se encontraba la obligación de que la sociedad cotizara en el Mercado Continuo. La ley fracasó.
Es entonces cuando el Gobierno decidió fijar unas medidas más laxas, tales como: poseer un capital mínimo de cinco millones de euros; repartir en dividendos el 80% de las rentas que provengan del alquiler; cotizar en bolsa, bien sea en el Mercado Continuo (SIBE) o en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y contar con un free float mínimo de dos millones de euros o el 25% de su capital.
Con este marco legal, las SOCIMIS plantean dudas, ya que no están pensadas para atraer capital extranjero, y tampoco para incentivar a los particulares sino para aprovechando las ventajas fiscales convertir en SOCIMIs situaciones ya preexistentes o consolidadas. De alguna manera, las SOCIMIs, con los nuevos requisitos, se están convirtiendo en Sicavs inmobiliarios que facilitarán a grandes fortunas (family offices) e inversores institucionales españoles (aseguradoras, bancos,..) pagar menos impuestos.
¿Qué es crowdfunding inmobiliario?
No es nada nuevo. Seguro que alguna vez has visto plataformas o personas que lo han utilizado con el objetivo de ayudar a recaudar fondos para un proyecto, idea o negocio.
El crowdfunding inmobiliario funciona de una manera similar. Nace con el objetivo de democratizar el sector que hasta ahora solo era posible para aquellos que tenían o conseguían reunir grandes cantidades de capital.
A través de aportaciones de inversores que coinciden en la elección de un mismo proyecto se consigue la financiación de este, constituyendo entre todos los inversores de la misma oportunidad una sociedad propietaria del inmueble. De esta manera los beneficios que percibiría una empresa de bienes inmuebles son pasados al inversor.
Y, ¿en qué se diferencian?
Una de las diferencias clave entre el crowdfunding y las SOCIMIs es que el crowdfunding ofrece la inversión directa en una propiedad específica. Los inversores que adquieran valores en una SOCIMIs, están comprando acciones de dicha sociedad más amplia de bienes raíces. Así, en lugar de obtener una participación en la empresa en concreto se están comprando las acciones de esta y de su cartera de propiedades.
Para algunos inversores que la estrategia sea más homogeneizada funciona bien.
Sin embargo otros prefieren las ventajas de la inversión directa, al invertir a través de crowdfunding, con Housers, tienes el control de dónde quieres invertir, pudiendo invertir en un edificio de obra nueva en Madrid, en un local comercial en Barcelona, o en una vivienda en Valencia y escoger también entre distintos proyectos y rentabilidades que varían en función de cada oportunidad así como decantarse por una u otra según la duración que tendrá dicho proyecto (24,30, 60 meses).
Además de la transparencia frente a las SOCIMIs, pues poseen gran cantidad de propiedades y no es posible proporcionar a los inversores información referente a cada propiedad individual. Housers permite a los inversores seleccionar de forma individual para invertir, dando la oportunidad al inversor de investigar las propiedades, características, reformas que se van a llevar a cabo, ubicación y toda la documentación de cada oportunidad proporcionando un mayor control.
La otra diferencia principal entre crowdfunding inmobiliario y SOCIMIs son las tasas. Cualquier inversor con experiencia sabe que el problema está en esos detalles cuando se trata de la cantidad de cuotas.
Al igual que con cualquier entidad grande, las SOCIMIs tienen una serie de gastos para llevar en términos de gestión de la empresa en general. De hecho, las tarifas altas junto como las comisiones de apertura y los agentes de la bolsa han sido muy criticadas.
Housers no cobra ninguna cuota de los inversores por unirse a Housers y tampoco tiene cuotas de acceso a las oportunidades de inversión.
Las SOCIMIS en lo que va de año, de manera generalizada, se anotan caídas que van desde el 7,23 por ciento de Axiare, hasta el 21,3% de Merlin Properties, pasando por el 10,03% que pierde Lar o el 7,21% abajo de Hispania.
Además, hay que subrayar que con las SOCIMIs se está ‘jugando en bolsa’ con la correlación que eso implica con el mercado financiero, es decir pueden caer cuando los mercados de valores caen y pueden hacerlo antes de que se produzca una caída del valor de los inmuebles.
