Mercado de la vivienda vs. IBEX35 (1999-2015)

IBEX35 vs mercado inmobiliario

En este artículo vamos a analizar a fondo los retornos históricos que se pueden obtener  del mercado de la vivienda comparado con los que se obtienen en la bolsa (IBEX35).

Se trata de una simulación a 16 años (1999 – 2015) donde una persona lleva a cabo una aportación inicial de 100€ atendiendo dos escenarios diferentes:

  • Primero, solo presentamos los retornos que se habrían obtenido sin tener en cuenta lo generado por los alquileres y los dividendos repartidos por el IBEX35.
  • Y segundo, incluimos los beneficios provenientes del alquiler y los dividendos obtenidos del IBEX35 y asumimos que esos mismos dividendos se reinvierten a lo largo del periodo.

Comparativa rentabilidad IBEX35 vs Mercado residencial sin alquiler y sin dividendos

 

 

Como se puede apreciar en la gráfica (rentabilidad sin alquiler y sin dividendos), el mercado residencial creció un 72% durante el periodo, mientras que la inversión en la bolsa creció un 1%. Es decir, si en el año 1999 invertiste 100 euros en el IBEX35, en el 2015 hubieras sacado 101€ (Lo que supone una inversión negativa ya que no supera los niveles de la inflación y el IPC).

Por el contrario, si analizamos la misma operación sobre el mercado de la vivienda durante el mismo periodo, hubiera existido un retorno de 72€ (y sólo atendiendo al incremento del valor del metro cuadrado durante el periodo). Lo que implica que si compraste una casa por 100.000€ en 1999 y no la alquilaste ni un solo día, en 2015 te habrían pagado 172.000€, lo que hubiera supuesto un beneficio de 72.000€.

Comparativa rentabilidad IBEX35 vs Mercado residencial sin alquiler y sin dividendos

 

En la gráfica rentabilidad con alquileres y dividendos vamos a analizar los retornos que se habrían obtenido incluyendo los beneficios derivados del alquiler y los dividendos repartidos para los accionistas del IBEX35.

Analizando los datos, en el mercado de la vivienda una inversión de 100€, incluyendo las rentas del alquiler, hubiera crecido hasta los 271€ mientras que invertir en la bolsa, incluyendo los dividendos repartidos, hubiera alcanzado un resultado de 186€

Igualmente los números ofrecen una imagen del impacto que supuso la crisis del 2008. A partir de ese momento, la bajada de precios de los inmuebles es análoga, pero en este caso el impacto se suaviza ya que esa bajada es compensada con los ingresos derivados de los alquileres.

En ambos escenarios, los datos muestran los beneficios y ventajas que ofrece la del sector inmobiliario frente a la bolsa. Básicamente, una mayor rentabilidad asumiendo mucho menor riesgo.


Los datos analizados en este articulo provienen de fuentes contrastadas, institucionales, e independientes:

Rentabilidades del IBEX 35 hasta el año 2012 bolsaymercados.es

Rentabilidades del IBEX 35 2013 a 2015 Históricos del IBEX 35

Rentabilidades revalorización de la vivienda Ministerio de fomento

Rentabilidades revalorización de la vivienda 2014 Ministerio de fomento

Revalorización estimada de la vivienda 2015. ElMundo

Rentabilidades del alquiler hasta el 2011 Banco de España

Rentabilidades del alquiler 2011 a 2014 Banco de España

Rentabilidad estimada del alquiler 2015 (*Datos limitados. Se presupone igual que la del 2014)

2 Comments

  1. Me parece información sesgada y orientada a lo que se quiere obtener:
    1) Se está suponiendo que siempre tienes la vivienda alquilada y que siempre te pagan, eso no es lo habitual.
    2) No se han considerado los gastos en ninguno de los dos elementos comparados, pero en el de la vivienda los gastos (comunidad, IBI, seguros, arreglos, etc) se pueden llevar perfectamente un 30% de los ingresos (que no siempre tienes asegurados).
    3) Cuando dice menor riesgo en la vivienda ………..es mucho decir. (cuanto vale un piso ocupado por una familia que no paga y no desaloja la vivienda ?)
    4) En duda la parte de rendimiento y riesgo ……….. pero la parte de liquidez no decís nada ……….. un piso no es líquido pero la bolsa sí, es decir, si mañana necesito 10.000€ puedo vender parte de mis acciones pero no puedo vender un trozo de piso………
    Me gustaría haber visto estas consideraciones en el estudio y entonces podríamos hablar de un estudio adecuado y no sesgado.

    • Hola Pedro, te respondemos:

      1) Se está suponiendo eso porque si no el análisis sería imposible de realizar. En cualquier caso para eso existe un análisis sin tener en cuenta los alquileres.

      2) No se han considerado ese tipo de gastos porque en Housers ya están contemplados dentro de la financiación del proyecto y es imposible tener en cuenta esa casuística cuando se está analizando un mercado tan heterogéneo como es el inmobiliario. Qué gastos de comunidad usamos? El IBI de qué Ayuntamiento utilizamos para analizar el mercado inmobiliario de forma global? es imposible hacer eso. De la misma manera que tampoco se han tenido en cuenta las retenciones del IRPF o los gastos asociados a invertir en bolsa a través de un fondo de inversión o de cualquier otro tipo de empresa.

      3) Menor riesgo porque se está invirtiendo en un bien físico y no en un mercado sometido a una gran cantidad de vaivenes. Con esto no estamos diciendo que el mercado bursátil sea malo, no lo es, simplemente es menos rentable que la inversión inmobiliaria (y esto no son inventos nuestros son los datos históricos oficiales). No podemos llevar los análisis al extremo de “cuánto vale un piso ocupado por una familia que no paga y no desaloja la vivienda” porque eso es imposible de calcular. Nos podríamos inventar un factor de corrección elegido a dedo pero desde luego no sería nada realista.

      4) La inversión inmobiliaria tiene un componente de iliquidez inherente, no lo negamos, nosotros estamos tratando de dar una solución. La bolsa sí es líquida, efectivamente y también es históricamente menos rentable. Cómo se supone que hay que tener en consideración eso a la hora de analizar las rentabilidades históricas de dos instrumentos de inversión diferentes?

      El estudio está enfocado a estudiar las rentabilidades históricas brutas del mercado inmobiliario en España y las rentabilidades históricas brutas del IBEX35 en el mismo periodo.

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