Dentro do sector imobiliário é comum que os empréstimos ao promotor sejam garantidos com a entrega de uma garantia hipotecária. Esta garantia é obtida perante um notário e registada no registo predial.
Vantagens:
Em primeiro lugar; o proprietário da imóvel não pode transferir ou voltar a hipotecar de novo durante o projeto. Se o imóvel voltar a hipotecar, a hipoteca seguinte será um segundo ou terceiro grau, sendo sempre dada prioridade às de grau inferior.
Em segundo lugar; se o promotor não puder reembolsar o empréstimo no vencimento, é sempre possível executar a garantia, vender o imóvel fornecido como garantia através de leilão e aplicar as receitas para reembolsar a dívida original.
Como é normal, no processo de execução da garantia por leilão, pode acontecer que perca parte do seu valor e quando se trata de reembolsar a dívida, não é suficiente. Por esta razão, os bens imóveis com um valor avaliado 30% ou mais do que o empréstimo concedido são sempre solicitados como garantia. O Empréstimo para Valor (LTV) é o índice que mostra a relação entre o empréstimo concedido e a avaliação da garantia expressa como o quociente de ambos os conceitos. Assim, para um empréstimo de 300.000€ suportado por uma garantia de 750.000€, estamos a falar de um LTV de 40%. Quanto maior for este índice, pior é a relação, porque implica que o empréstimo está mais próximo do valor da garantia.
Experiência:
Na Housers desde o Verão de 2020, oferecemos aos nossos investidores oportunidades de investimento com base em empréstimos a taxa fixa com garantia hipotecária. Para evitar inconvenientes aos nossos investidores e tornar o processo mais simples, é um Agente de Garantias que recebe a garantia do promotor perante um notário em nome dos investidores. Este Agente de Garantias é responsável pela guarda da garantia, devolvendo-a ao promotor no caso de rescisão da dívida aos investidores ou aplicando a garantia, se necessário. O Agente de Garantias é uma empresa externa e independente da Housers e será sempre uma empresa com um grande historial e uma experiência respeitável neste tipo de operações. O Agente de Garantias, em relação a estes empréstimos, nunca poderá agir a menos que receba o mandato dos investidores, pelo que a garantia é segura.
Segurança:
Estes projetos com garantia hipotecária são mais seguros para o investidor do que aqueles sem garantia hipotecária? Do ponto de vista imobiliário e do sucesso do desenvolvimento do projeto, não, uma vez que o desenvolvimento de um empreendimento imobiliário não depende da segurança fornecida. Do ponto de vista da recuperação do investimento realizado, sim, são mais seguros, uma vez que é sempre possível executar esta garantia hipotecária e recuperar o investimento.
Graus de Garantia Hipotecária:
É possível fornecer várias vezes o mesmo bem como uma garantia hipotecária. Cada titular da garantia é considerado de um grau diferente: o primeiro titular é considerado do primeiro grau, o segundo do segundo grau e assim sucessivamente. Em caso de execução hipotecária e leilão do imóvel, o primeiro grau é o primeiro a receber a sua parte, depois o segundo grau e assim sucessivamente. Nos projetos Housers as garantias hipotecárias serão sempre de primeiro grau e apenas em projetos muito específicos, tais como quando novos investidores co-financiam uma oportunidade com um fundo de referência que lidera a operação, ofereceremos garantias hipotecárias de segundo grau detalhando-as claramente no dossier do projeto. Nestes casos, os LTV incluirão a dívida total (e não apenas a dívida de oportunidade) e terão de abranger de forma suficiente e com margem em ambas as dívidas. Claro que, nestes casos, a subordinação desta garantia será totalmente explicada.
Os prazos de execução das garantias podem variar muito de país para país ou cidade para cidade, mas normalmente levam entre 12 e 24 meses para serem executadas como referência.
Sem custos adicionais:
É importante salientar que estes projetos com garantias hipotecárias não têm qualquer custo adicional para o investidor, uma vez que todos os custos relacionados com a garantia hipotecária são suportados pelo promotor, que deposita mesmo um depósito que pode ser utilizado para executar a garantia.
