Nel settore immobiliare è comune che i prestiti al costruttore siano garantiti con la consegna di una garanzia ipotecaria. Questa garanzia viene presa davanti a un notaio e registrata nel registro fondiario.
Vantagens:
In primo luogo, il proprietario dell’immobile non può trasferirlo o ri-ipotecarlo durante il progetto. Se l’immobile viene ipotecato di nuovo, l’ipoteca successiva sarà una seconda o terza ipoteca, con priorità sempre a quelle di grado inferiore.
In secondo luogo, se lo sviluppatore non è in grado di rimborsare il prestito alla scadenza, è sempre possibile eseguire la garanzia, vendere all’asta la proprietà fornita come garanzia e utilizzare il ricavato per rimborsare il debito originale.
Come è normale, nel processo di esecuzione della garanzia all’asta, può succedere che perda parte del suo valore e quando si tratta di rimborsare il debito, non è sufficiente. Per questo motivo, viene sempre richiesto come garanzia un immobile con un valore stimato del 30% o più superiore al prestito concesso. Il Loan to Value (LTV) è il rapporto che mostra la relazione tra il prestito concesso e la valutazione della garanzia espressa come quoziente di entrambi i concetti. Così, per un prestito di 300.000 euro sostenuto da una garanzia di 750.000 euro, stiamo parlando di un LTV del 40%. Più alto è questo rapporto, peggiore è la relazione, perché implica che il prestito è più vicino al valore della garanzia.
Experiência:
In Housers dall’estate 2020 offriamo ai nostri investitori opportunità di investimento basate su prestiti a tasso fisso con garanzia ipotecaria. Per evitare inconvenienti ai nostri investitori e rendere il processo più semplice, è un Agente Collaterale che prende la garanzia dallo sviluppatore davanti a un notaio per conto degli investitori. Questo Agente Collaterale è responsabile della custodia del collaterale, restituendolo allo sviluppatore al momento della cancellazione del debito dovuto agli investitori o facendo valere il collaterale se necessario. L’Agente Collaterale è una società esterna e indipendente da Housers e sarà sempre una società con un ottimo curriculum e una rispettabile esperienza in questo tipo di operazioni. L’Agente Collaterale, in relazione a questi prestiti, non può mai agire se non riceve il mandato dagli investitori, quindi la garanzia è sicura.
Segurança
Questi progetti con garanzia ipotecaria sono più sicuri per l’investitore di quelli senza garanzia ipotecaria? Dal punto di vista immobiliare e dal punto di vista del successo dello sviluppo del progetto, no, poiché lo sviluppo di uno sviluppo immobiliare non dipende dalla sicurezza fornita. Dal punto di vista del recupero dell’investimento fatto, sì, sono più sicuri, poiché è sempre possibile eseguire questa garanzia ipotecaria e recuperare l’investimento.
Graus de Garantia Hipotecária:
È possibile fornire la stessa proprietà come garanzia ipotecaria più volte. Ogni titolare della garanzia è considerato di un grado diverso: il primo titolare è considerato di primo grado, il secondo di secondo grado e così via. In caso di pignoramento e vendita all’asta della proprietà, il primo grado è il primo a ricevere la sua parte, poi il secondo grado e così via. Nei progetti Housers le garanzie ipotecarie saranno sempre di primo grado e solo in progetti molto specifici, come quando i nuovi investitori cofinanziano un’opportunità con un fondo di riferimento che guida l’operazione, offriremo garanzie ipotecarie di secondo grado dettagliandolo chiaramente nel dossier del progetto. In questi casi gli LTV includeranno il debito totale (non solo il debito di opportunità) e dovranno coprire sufficientemente e marginalmente entrambi i debiti. Naturalmente, in questi casi la subordinazione di questa garanzia sarà pienamente spiegata.
I tempi di esecuzione delle garanzie possono variare molto da paese a paese o da città a città, ma tipicamente ci vogliono tra i 12 e i 24 mesi per l’esecuzione come punto di riferimento.
Sem custos adicionais:
È importante notare che questi progetti con garanzie ipotecarie non hanno costi aggiuntivi per l’investitore, poiché tutti i costi relativi alla garanzia ipotecaria sono a carico dello sviluppatore, che deposita persino un deposito che può essere utilizzato per eseguire la garanzia.
