Progetti di tipo azionario, caratteristiche

Housers ha iniziato la sua attività nel 2015 offrendo agli investitori progetti di tipo equity inquadrati in quello che viene chiamato equity crowdfunding.

Stiamo parlando di progetti in cui il promotore iniziale dell’opportunità era Housers e le opportunità consistevano nell’acquisto di immobili da ristrutturare, affittare e successivamente vendere.

Gli investitori in queste opportunità sono entrati come soci in una società creata appositamente per ogni progetto (un veicolo) e lo hanno fatto attraverso un aumento di capitale che è stato reso pubblico davanti a un notaio. Divennero così co-promotori e soci a pieno titolo della società, con tutti i diritti concessi loro dalla legge spagnola sulle società di capitali.

Questa società è stata quella che ha comprato la proprietà e l’ha sfruttata. La società ha generato profitti dall’affitto della proprietà. Gli investitori ricevevano rendimenti annuali attraverso la distribuzione di dividendi da parte della società: normalmente questa distribuzione di dividendi veniva distribuita mensilmente in conto del dividendo annuale, finché i conti della società lo permettevano.

Tra i diversi compiti che Housers ha svolto in ogni progetto c’erano la commercializzazione dell’immobile per affittarlo, i compiti relativi agli inquilini (contratti, depositi, riparazioni, amministrazione, tasse,…) così come quelli relativi alla commercializzazione per la vendita dell’immobile. Per svolgere questi compiti Housers è stato nominato in ogni progetto come amministratore unico del progetto.

Uno dei principali vantaggi dei progetti azionari era la sicurezza data agli investitori dal fatto che la vendita della proprietà, essendo considerata un bene essenziale della società, deve sempre essere approvata dall’assemblea dei soci: senza questa approvazione è impossibile venderla. Né l’amministratore né alcuno dei soci della società può vendere la proprietà senza l’autorizzazione dei soci.

Quando è stata ricevuta un’offerta di acquisto, è stata valutata e presentata agli azionisti per l’approvazione all’Assemblea Generale. Se approvata, la proprietà è stata venduta. Dopo la vendita, è stata convocata una riunione di scioglimento e liquidazione con i relativi saldi. Una volta che lo scioglimento e la liquidazione della società sono stati approvati dagli azionisti in quella riunione, il profitto risultante dalla vendita è stato distribuito tra gli azionisti, così come il capitale conferito al momento dell’adesione alla società.

Nella stessa riunione, è stato nominato un liquidatore professionale che è stato poi incaricato della liquidazione della società. Bisogna tener conto che questo è un processo lungo e non si fa in un anno, dato che è obbligatorio presentare i conti con anni senza attività, liquidare tutti i debiti della società, firmare la liquidazione davanti a un notaio e presentarla al registro commerciale.

Housers ha lanciato con successo 59 progetti azionari tra il 2015 e il 2017, di cui 26 sono già stati chiusi con un IRR medio del 7,84%.

Cercheremo ora di rispondere ad alcune domande specifiche su questi progetti.

Perché Housers ha smesso di fare questo tipo di progetti? Perché è entrata in vigore la legge che regola le piattaforme di crowdfunding e questa legge impedisce alla piattaforma di essere l’amministratore dei progetti nei volumi che Housers stava gestendo.

Questo significa che questi progetti sono contrari alla legge? No, tutt’altro. Ciò che significa è che sono precedenti al regolamento. Una volta che Housers è diventato regolamentato ha dovuto rispettare il regolamento e per rispettare il regolamento non poteva lanciare nuovi progetti azionari in cui Housers era il gestore. E questo è stato fatto.

Quindi gli Housers non possono più lanciare progetti di equity? Sì, Housers ha la licenza per offrire sia progetti di equity che di prestito ai suoi investitori. Ma i progetti che Housers lancia essendo Housers l’amministratore sono limitati secondo l’investimento raccolto l’anno precedente dalla piattaforma come dettato dalla legge.

Allora perché Housers ha smesso di essere l’amministratore di tutti questi progetti? Per sua stessa decisione non lo è stato. Per ottenere la licenza come piattaforma di finanziamento partecipativo, la CNMV ha posto come condizione che Housers cessasse di essere l’amministratore delle società azionarie. Inoltre, abbiamo dovuto farlo in un periodo di tempo molto breve.

Inizialmente si era capito che per soddisfare questo requisito Housers poteva continuare ad essere un amministratore di un’entità legale, ma nominando un rappresentante di una persona fisica al di fuori di Housers che è quello che effettivamente opera come amministratore. Tuttavia, dopo diversi anni di funzionamento in questo modo, la CNMV ci ha chiesto di cessare di essere un amministratore di persone giuridiche.

Abbiamo quindi iniziato il processo di cessazione della carica di amministratore di tutte le società eleggendo un amministratore professionista che ci sostituisse in tutte le società. E come è obbligatorio, la nomina è stata presentata all’assemblea generale di ogni società, così come la modifica dello statuto affinché questi amministratori siano remunerati.

Questo cambiamento ha fatto sì che Housers non gestisca più questi progetti e che noi partecipiamo solo come partner delle aziende: come qualsiasi altro partner.

Quindi, i progetti che non sono ancora stati chiusi sono a rischio? Assolutamente no. I progetti che sono ancora attivi possiedono le loro proprietà (in quanto sono beni essenziali) e continuano con le loro normali operazioni di affitto e la ricerca di offerte di vendita grazie al nuovo amministratore.

Posso quindi contattare questo nuovo amministratore professionale? Senza dubbio, dato che come membro hai il pieno diritto di far risolvere all’amministratore qualsiasi dubbio tu possa avere. Contatta il nostro servizio clienti e ti invieranno le informazioni di contatto.

E la grande domanda: quando riavrò i soldi che ho investito nel progetto? Molto semplicemente, quando la proprietà viene venduta. Simile agli investimenti azionari di startup dove si recuperano i soldi con l’uscita, nei progetti immobiliari azionari si recupera il proprio investimento quando la proprietà viene venduta. E la proprietà viene venduta a seconda del mercato immobiliare della città in cui si trova, il prezzo di vendita, la domanda e l’economia in generale. Quest’ultimo anno 2020 non è stato il migliore per le transazioni immobiliari per ovvie ragioni. Nonostante ciò, diverse proprietà sono state vendute e diversi progetti azionari come Santa Eulalia o Donoso Cortés sono stati chiusi. Tutto fa pensare che il mercato si riprenderà nel 2021 e soprattutto nel 2022.