Dentro del sector inmobiliario es común que los préstamos al promotor estén garantizados con la entrega de una garantía hipotecaria. Esta garantía se otorga ante notario y se inscribe en el registro de la propiedad.
Ventajas:
Primero: que durante el proyecto el dueño del inmueble no puede transferirlo o volverlo a hipotecar. Si lo vuelve a hipotecar la siguiente hipoteca ya será de segundo o tercer grado teniendo siempre prioridad las de grado inferior.
Segundo: si a vencimiento del préstamo el promotor no puede devolverlo, siempre es posible ejecutar la garantía, vender el inmueble aportado como garantía mediante subasta y con lo obtenido saldar la deuda original.
Como es normal, en el proceso de ejecución de la garantía mediante subasta puede ocurrir que está pierda parte de su valor y a la hora de devolver la deuda no sea suficiente. Por eso siempre se pide como garantía inmuebles con un valor de tasación superior en un 30% o más al préstamo concedido. El Loan to Value (LTV) es la ratio que se encarga de mostrar la relación entre el préstamo concedido y la valoración de la garantía expresado mediante el cociente de ambos conceptos. Así, para un préstamo de 300.000€ soportado por una garantía de 750.000€ hablaremos de un LTV del 40%. Cuanto más alta es esta ratio peor es la relación, porque implica que el préstamo se acerca más al valor de la garantía.
Experiencia:
En Housers desde verano de 2020 ofrecemos a nuestros inversores oportunidades de inversión basadas en préstamos de tipo fijo con Garantía hipotecaria. Para evitar las molestias a nuestros inversores y hacer más sencillo el proceso, es un Agente de Garantías el que toma la garantía del promotor ante notario en representación de los inversores. Este Agente de Garantías se encarga de custodiar dicha garantía, de devolverla al promotor al cancelar éste la deuda con los inversores o de ejecutar la garantía si fuera necesario. El Agente de Garantías es una empresa externa e independiente a Housers y siempre será una empresa de gran trayectoria y reputada experiencia en este tipo de operaciones. El Agente de Garantías, en relación con estos préstamos, nunca puede actuar si no recibe el mandato de los inversores, estando segura por tanto la garantía.
Seguridad:
¿Son más seguros estos proyectos con Garantía hipotecaria para el inversor que los que no tienen una Garantía hipotecaria? Desde el punto de vista inmobiliario y de éxito del desarrollo del proyecto no, ya que el desarrollo de una promoción inmobiliario no depende de la Garantía aportada. Desde el punto de vista de recuperar la inversión realizada si, son más seguros, ya que siempre se puede ejecutar esta Garantía hipotecaria y recuperar la inversión.
Grados de Garantía Hipotecaria:
Existe la posibilidad de aportar varias veces un mismo inmueble como Garantía hipotecaria. Cada tomador de la garantía es apuntado en un distinto grado: así el primer tomador se considera de primer grado, el segundo de segundo grado y sucesivos. En caso de ejecución y subasta del inmueble, el de primer grado es el que recibe primero su parte, después el de segundo grado y así sucesivamente. En los proyectos de Housers las garantías hipotecarias serán SIEMPRE DE PRIMER GRADO y sólo en proyectos muy concretos, como cuando nuevos inversores cofinancian una oportunidad con un fondo de referencia que lidera la operación, ofreceremos garantías hipotecarias de segundo grado detallándolo claramente en la ficha del proyecto. En estos casos los LTV incluirán la deuda total (no solo la de la oportunidad) y tendrá que cubrir suficientemente y con margen ambas deudas. Por supuesto, en estos casos se explicará perfectamente la subordinación de esta garantía.
Los tiempos de ejecución de las garantías pueden variar mucho según el país o la ciudad aunque lo normal suele ser que tarden en ejecutarse entre 12 y 24 meses a modo de referencia.
Sin extracostes:
Es importante destacar que estos proyectos con Garantía hipotecaria no tienen ningún tipo de extracoste para el inversor ya que todos los gastos son afrontados por el promotor que incluso deposita unas fianzas que pueden ser utilizadas para realizar la ejecución de la garantía.
