Proyectos de Equity: disolución y rentabilidades
Hace poco explicamos en un artículo el proceso que tenía que llevarse a cabo para la disolución en los proyectos de Equity. Estas oportunidades se articulaban a través de Sociedades Limitadas. Este modelo suponía que para finalizar el proyecto hubiese que liquidar y disolver la Sociedad. Esta situación alargaba inevitablemente el cierre y desinversión de los proyectos.
En este artículo queremos explicar con mayor profundidad la rentabilidad en los proyectos de Equity, así como las diferencias entre la rentabilidad estimada prevista en el Business Plan de cada oportunidad con la final que obtiene el inversor de este tipo de oportunidades a la hora de recibir los dividendos.
En primer lugar, hay que tener en cuenta que en los proyectos de Equity la rentabilidad percibida por el inversor procede de dos etapas:
- Dividendos por el alquiler (en aquellos proyectos donde lo hay), repartidos mes a mes entre los inversores del proyecto.
- Dividendos por la venta, una vez que se produce esta, se repartirán las plusvalías en forma de dividendos, siendo necesario esperar a la liquidación de la Sociedad vehículo para poder repartir la devolución del capital.
¿De qué se compone la rentabilidad del alquiler?
La rentabilidad derivada del alquiler se compone de dos variables:
- Por un lado, el dividendo a cuenta correspondiente al beneficio de la Sociedad que explota el activo inmobiliario. Al tratarse de dividendos a cuenta se calculan con base a la estimación del beneficio antes del cierre del ejercicio. Una vez finalizado este último, si existen beneficios suficientes, se procede a repartir un dividendo extraordinario complementario.
- Por otro lado, se contempla el reparto de la prima de emisión (porcentaje del capital inicial aportado por cada inversor). Esta no se está entregando a los inversores mes a mes.
¿Por qué no se reparte la Prima de emisión?
Las principales razones que han llevado a no repartir esta prima son:
- Con la nueva normativa, este reparto ha de tributar y perjudicaría la rentabilidad del inversor.
- En la liquidación de la sociedad y, por lo tanto, en la devolución de capital, la sociedad no podría devolver el 100% del capital aportado inicialmente por el inversor ya que mes a mes se le habría ido devolviendo parte de dicha aportación inicial. De esta manera, si un inversor X invierte 1.000€ en un proyecto, a la finalización del mismo, no se le podría devolver 1.000€ si no una cantidad igual a 1.000€ menos lo recibido en concepto de prima de emisión a lo largo de la duración del proyecto.
¿Por qué mis rentabilidades no cuadran con las publicadas en las fichas?
Aunque en un principio parece que la rentabilidad es distinta a la estimada inicialmente en la ficha del proyecto, en realidad no es así. El desglose concreto (dividendo por el alquiler y reparto prima de emisión) lo puedes encontrar en el cuadro de Pérdidas y Ganancias del Business Plan de cada oportunidad.
Lo más importante a tener en cuenta es que este importe, que ahora no se está repartiendo, se recibirá en el momento de liquidación de la sociedad. Mientras tanto, las cantidades provocan un aumento de la caja de los proyectos mes a mes
En cualquier caso, una vez liquidada la sociedad la rentabilidad anual conseguida se igualará con la publicada una vez repartidos todos los dividendos a cuenta y extraordinarios complementarios (tanto por los alquileres como por la venta), la prima de emisión y la devolución del capital.
Un nuevo modelo
Las nuevas oportunidades; Ahorro, Inversión y Tipo fijo no sufren de estos trámites por lo que funcionan mucho más rápido. Están constituidos a través de una fórmula jurídica distinta y dejan atrás al anterior modelo.
Los inversores de las nuevas modalidades en lugar de tener participaciones de una SL tienen títulos de crédito formalizados a través de un préstamo participativo, mejorando así, rentabilidad, transmisibilidad y tiempo.
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