Locales comerciales

Es perfectamente posible transformar un local comercial en una vivienda. Sin embargo, es un proceso que debe tener en cuenta un buen número de cuestiones legales.

Vamos a conocer los aspectos más importantes cuando se trata de convertir un local comercial en una vivienda.

¿Cómo se hace?

Existen muchos motivos por los que se puede considerar la opción de convertir un local comercial en una vivienda. Desde habilitar una vivienda en una zona en la que tal vez sea complejo encontrarlas, hasta, motivos puramente económicos. En cualquier caso, y sea cual sea la razón, todas las opciones pasan por una serie de trámites tanto administrativos como técnicos.

Hay que tener en cuenta que algunos de estos trámites pueden variar dependiendo de la ubicación geográfica. Tomamos como ejemplo el proceso que deberíamos seguir hasta ahora.

Ese proceso pasaría en primer lugar por la solicitud de una licencia de obra que contempla la adaptación tanto del espacio como de las instalaciones al nuevo uso al que se le va a destinar. Esta licencia deberá ser solicitada en todos los casos, incluso cuando se trata de una obra poco complicada. Esto se debe a que la obra tiene como finalidad el cambio de utilidad del espacio, y por tanto, existe la obligatoriedad para la licencia.

Con la licencia obtenida se debe realizar una declaración de alteración catastral. Esto hace que el catastro modifique el objeto de uso del local, reconociéndolo directamente como vivienda.

En el último paso se debe solicitar la licencia de primera ocupación. Es una licencia municipal, que se debe solicitar en el ayuntamiento y para la que es necesario presentar tanto la declaración de cambio de uso catastral como el certificado final de obra.

Condiciones para el cambio de local a vivienda

Además de los trámites administrativos se deben tener en cuenta una serie de condiciones sin las cuales no se podrá emprender esta obra.

Así que, incluso antes de ninguno de los pasos administrativos, hay una serie de cuestiones que debemos tener claras. Obviamente, estas cuestiones pasan por las propias características del local, su superficie, la normativa vigente, y el tipo de vivienda que pretendemos. Hay que tener en cuenta que no todos los locales van a servir a este fin.

Siguiendo con el ejemplo anterior vamos a ver a continuación algunas de estas claves y condiciones básicas.

En primer lugar, se solicita que el local, para poder ser transformado en vivienda tenga más de 38 m² útiles. Es posible transformar el local en un estudio con menos metros, concretamente si el local tiene entre 25 y 37 m². Por debajo de los 25 m² no es posible el uso residencial del local.

En el resto de apartados relacionados con las medidas puede haber algunas diferencias en función de la norma zonal. Por ejemplo, en lo relativo al fondo, en el que la recomendación es que no sea superior a los 12 metros. Asimismo, la fachada debe tener más de 3 metros en el exterior, y 2,70 metros en el interior. Las alturas pueden variar, pero, la altura libre debería ser de al menos 2,50 metros en no menos de 75% de la superficie de la vivienda. En el resto de la vivienda esta altura debería ser no inferior a los 2,20 metros.

Por último, y teniendo en cuenta que muchos locales tienen entreplantas, hay que tener en cuenta que estas no suelen ser admitidas.

Por otro lado, deben existir determinados elementos dentro de la vivienda resultante. Estos elementos son el baño, dormitorio, cocina, y estancia comedor. En el caso de un estudio, recordamos con menos cantidad de metros cuadrados, el baño debe ser independiente, pero el resto de estancias pueden agruparse en una única estancia que contenga el comedor, la cocina y dormitorio.

Las instalaciones, que debe cumplir las normativas pertinentes, incluyen sistemas de extracción de humo para la cocina, además de exigir ventilación, 8% de la superficie, y luz natural, 12% de la superficie.

El proceso para el cambio de local a vivienda

Tras haber dado los pasos previos debemos solicitar la licencia de obras, para la que se nos va a pedir un proyecto técnico visado. Aquí habrá que asumir el pago de tasas e impuestos municipales, además en algunos casos determinados avales en concepto de gestión de residuos.

Posteriormente se nos comunica la decisión y, si es positiva, se puede realizar la obra. Una vez concluida podemos obtener el certificado final de obra con el que realizamos la alteración de catastro y obtenemos la licencia de primera ocupación. Es importante esta licencia de primera ocupación ya que es básica para poder solicitar en evidencia suministros como la electricidad, o el agua.