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La nueva Ley de Alquiler trae cambios que debemos tener en cuenta. Vamos a repasar en este artículo cuáles son las principales novedades  del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo.

Las novedades de la Ley de Alquiler

Las novedades de la Ley de Alquiler han sido aprobadas por el Consejo de Ministros. En el momento en el que dichas novedades entren en vigor, todos los contratos de arrendamiento firmados en España tienen el deber de asumirlas.

Las modificaciones principalmente afectan a la duración del contrato y los límites en el momento de actualizar las rentas durante los años de vigencia del mismo. También a los plazos de preaviso en el posible caso de rescindir el contrato entre ambas partes antes de su finalización legal.

La duración de los contratos

Podríamos asegurar que uno de los cambios más importantes, afecta precisamente a la duración de los contratos. Tal y como conocíamos en el real decreto anterior, va a ampliarse de tres a cinco años la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler. Eso sí, siempre con la condición de que el casero sea una persona física. En el caso de las personas jurídicas, el contrato se ampliará hasta los 7 años. De cualquier forma, en ambos casos la prórroga tácita aumentará de uno a tres años.

Otra de las principales novedades de las que dispondrá esta nueva ley, es la subida anual del alquiler. Esto supone que todos aquellos contratos que se firmen tras el sábado, van a estar sujetos al IPC durante un periodo de 5 años de vigencia del contrato, por lo que habrá que esperar a la renovación del contrato para subir el precio. En el anterior decreto, esta limitación sólo afectaba a los alquileres que tuvieran renta reducida.

Además, va a ampliarse el plazo de preaviso para que cualquiera de las dos partes puedan anular el contrato de alquiler. De esta manera, el casero debe informar al inquilino con unos 4 meses de antelación, así como también debería hacerlo el inquilino si se encontrase en la situación contraria.

En los casos en los que la vivienda en alquiler sea vendida a un tercero, esta persona deberá respetar los plazos y las condiciones vigentes establecidas en el contrato, aunque no esté inscrita en el registro dela propiedad.

Más modificaciones

Si se llegase a producir el fallecimiento de un arrendatario, sus familiares podrán seguir viviendo en el inmueble en alquiler en caso de vulnerabilidad social. El Ministerio de Fomento, deja claro que no será posible ninguna forma de pactar la renuncia a la subrogación en aquellos casos en los que los contratos sean de larga duración, y siempre y cuando afecte a hogares vulnerables, con menores, personas mayores de 65 años, o personas discapacitadas.

La limitación de la fianza a una mensualidad, va a mantenerse exactamente igual que hasta ahora, salvo que el arrendador tendrá la posibilidad de exigir una garantía adicional al arrendatario, de hasta un máximo de dos mensualidades.

De esta manera, el futuro inquilino podría tener que desembolsar hasta una cantidad de tres mensualidades si quiere acceder a un alquiler.

Por último, si eres propietario y lo que te interesa es destinar tu inmueble al alquiler turístico, debes tener en cuenta que el resto de propietarios estarán en su derecho de prohibir que lo hagas. Sin embargo,esta norma no contempla los alquileres turísticos de la LAU, ya que se trata de una actividad económica. Por lo tanto, si tus vecinos lograsen una mayoría cualificada de ⅗ partes de la comunidad, van a poder limitar aquellas viviendas destinadas al uso turístico, además de asignarles unos gastos comunes mayores a los del resto.

El índice estatal de referencia del alquiler

En la nueva modificación queda establecida una nueva figura. La creación de un índice estatal de referencia de alquiler de viviendas.

Sobre el papel este indicador servirá de guía a las comunidades autónomas a la hora de definir índices propios.

El índice, que publicará el Ministerio de Fomento se aplicará a finales del presente año. Contará con información de diferentes todos los actores del sector y tendrá una duración anual. Detallando los precios tanto por ciudades, como por distritos y barrios.

Efectos sobre los beneficios fiscales

Los propios municipios quedan habilitados para establecer bonificaciones que pueden ir hasta el 95% de la cuota del IBI. Esto en el caso de viviendas sujetas a los alquileres a precio limitado. Por ejemplo, una vivienda de protección oficial puesta en alquiler cuyo precio es limitado por un municipio o comunidad autónoma.

También es posible la exención de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Esto ocurrirá en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso permanente. Por tanto no se aplicará este impuesto en ningún territorio del país.

En el caso de la vivienda turística, estas quedan fuera de la LAU. Esto ocurre al ser una actividad económica. Esto a su vez produce una reforma en la Ley sobre propiedad horizontal.

Por ello la modificación es importante. Una mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios puede condicionar o limitar la actividad de alquiler turístico de una vivienda. Existiendo la posibilidad de acordar mayor contribución de dicha vivienda a al pago de gastos generales, hasta un 20% más.