Glosario del comprador 3

Último artículo referente al Glosario del Comprador. En esta ocasión nos centramos en la parte de «Información financiera» de las diferentes oportunidades.

Como siempre, el objetivo con este glosario del comprador es explicar en detalle cada una de las partidas y conceptos que Housers utiliza en sus análisis.

1ª parte: Análisis del alquiler

  • Alquiler Anual: Son los ingresos anuales(1) que se están obteniendo de los inquilinos del proyecto si el inmueble ya está alquilado o los que se esperan obtener en base a valoraciones basadas en testigos de mercado si el inmueble no está alquilado todavía.

(1)Alquiler anualizado: 12 meses

  • Rentabilidad Alquiler: Es la rentabilidad bruta del alquiler con respecto al precio de compra. Es la rentabilidad común utilizada en el sector inmobiliario. Se calcula como el alquiler anual(1) entre el precio de compra de un inmueble. En Housers, tenemos en cuenta para el cálculo de esta rentabilidad como precio de compra, la suma de precio de adquisición (sin tener en cuenta los impuestos, trámites y costes legales), los costes de construcción y reforma y el coste del mobiliario. De esta manera mostramos rentabilidades, que a nuestro juicio, son más realistas aunque inferiores.

 

  • Seguro de Alquiler: Se informa de si se tiene contratado (o se pretende contratar en función de si ya se encuentra alquilado) un seguro de protección de pagos del alquiler, para en el supuesto de que el inquilino deje de pagar sea el seguro el que pague las rentas y se continúen teniendo los ingresos previstos.

 

  • Gastos Anuales: Son todos los gastos anuales contemplados para el proyecto(1), a excepción de la amortización y los gastos financieros. Se incluyen el IBI, la comunidad, el seguro del inmueble, el seguro de alquiler, otros gastos de la propiedad, mantenimiento, imprevistos, depósito de CCAA, asesoría contable y fiscal, auditoría y otros gastos de la sociedad.

(1) Los gastos expuestos son todos los gastos contemplados, no todos los proyectos tienen todos los gastos.

  • Alquiler Neto: Es el beneficio procedente del alquiler, es decir el alquiler anual menos los gastos anuales del alquiler. Hay que tener en cuenta que el comparable del sector sólo tiene en cuenta como gastos el IBI, la comunidad y el mantenimiento (si no son repercutidos al inquilino).

 

  • Rentabilidad Neta: Es el beneficio del alquiler (alquiler neto) con respecto al precio de compra. En Housers, tenemos en cuenta para el cálculo de esta rentabilidad como precio de compra, la suma de precio de adquisición (sin tener en cuenta los impuestos, trámites y costes legales), los costes de construcción y reforma y el coste del mobiliario. De esta manera mostramos rentabilidades que a nuestro juicio son más realistas, aunque inferiores.

 

  • Gastos financieros: Es la suma de los intereses de los 12 primeros meses de hipoteca, es decir del primer año, puede no coincidir con el Business Plan ya que en el mismo se tienen en cuenta los años naturales.

 

    • Rentabilidad de la compra: Es la rentabilidad bruta del comprador, esto es, el porcentaje de ingresos que se consiguen respecto al importe de la compra una vez descontados los gastos financieros (en el caso de que hubiese una parte financiada por entidades de crédito). Es decir, el alquiler anual descontando los gastos financieros, sobre el objeto de financiación.En los proyectos en los que hay financiación ajena, esta suele ser superior a la rentabilidad del alquiler por el efecto producido por el apalancamiento, ya que la rentabilidad de la compra es mayor que el coste del capital, siendo para el usuario esa diferencia entre la rentabilidad y el coste del capital que no ha comprado.

 

  • Rentabilidad neta de la compra: Es la rentabilidad neta del comprador, es decir, el alquiler neto una vez descontados los gastos financieros (en el caso de que haya financiación ajena) entre el objetivo de financiación. En otras palabras, es el porcentaje de ingresos netos anuales (sólo a falta de pagar el impuesto de sociedades) que se van a generar en la sociedad por cada euro invertido. Es decir, el beneficio antes de impuestos generado por la compra.

 

Segunda parte: análisis de la venta

  • Objetivo de venta: Es el precio mínimo en el que consideramos que se pueden vender los inmuebles en el tiempo estimado, es decir, es el precio al que el comprador nos autoriza a vender los inmuebles, intentando siempre que se produzca antes del tiempo estimado.

 

  • Plusvalía Municipal: Es un tributo local que hay que pagar cuando se vende un inmueble, es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU).

 

  • Comisiones de Venta: Son los honorarios de intermediación que habrá que pagar para que un profesional inmobiliario venda el inmueble cuando se alcance el objetivo de venta. Normalmente se estima en un 3% del precio de venta.

 

  • Beneficio de Venta: Es el beneficio neto de plusvalía y comisiones que se obtendrá por la venta del inmueble al precio marcado en el objetivo de venta.

 

  • Plazo de Venta: Es el tiempo, en meses, que se estima que queda para alcanzar el precio de venta objetivo.

 

  • Revalorización del Inmueble: Es lo que tiene que aumentar de valor el inmueble para alcanzar el objetivo de venta con respecto al coste total de adquisición del inmueble (no con respecto al valor de mercado), por lo que es más fácil alcanzarla al buscar siempre oportunidades por debajo del valor de mercado.

 

  • Rentabilidad Objetivo: Es el porcentaje de ingresos totales del alquiler más la revalorización del inmueble estimada con respecto al precio de compra utilizado por Housers (precio de adquisición + reforma + inmobiliario). Dicho de otra manera, el sumatorio de beneficios brutos entre el precio de compra.

 

  • Rentabilidad Objetivo del comprador: Es la rentabilidad total bruta que obtendrá el comprador una vez finalice el proyecto, es decir, cuando se venda el inmueble. Incluye los alquileres acumulados y la plusvalía de la venta del inmueble a precio de mercado. Dicho de otra manera es el total de beneficios brutos del comprador en toda la operación por cada euro invertido (objetivo de financiación).

 

Te recordamos que el Glosario del comprador completo podéis descargarlo en la zona de información básica, en vuestro área privada.