Nueva entrega referente al Glosario del Inversor. En esta ocasión nos centramos en la el Business Plan, que puedes encontrar en cada una de las oportunidades
Como siempre, el objetivo con esta explicación del Business Plan es aclarar en detalle cada una de las partidas y conceptos que Housers utiliza en sus análisis.
Información básica del inmueble
- Superficie del inmueble (m2): Es la superficie del inmueble considerada en metros cuadrados, la que más se ajusta a la realidad dependiendo del inmueble ya que suele haber diferencias entre superficies catastrales, registrales y reales.
- Valor Catastral (€): Es el valor total catastral en euros del inmueble. Se corresponde con la suma de valores catastrales del suelo y de la construcción (vuelo). Es el valor que aparece en el catastro, registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones Publicas .
- Valor suelo (€): Es el valor que asigna al suelo del inmueble el Catastro. Se utiliza para poder calcular el valor de la inversión que corresponde al suelo, ya que el suelo no se amortiza, es decir, se entiende que no sufre una depreciación sistemática por el uso y por el paso del tiempo.
- Valor construcción (€): Es el valor según el Catastro de la construcción. Se utiliza para poder calcular el valor de la inversión que corresponde a la construcción, que si que se amortiza.
Información básica de la financiación
- Precio de adquisición: Es el precio que se paga al vendedor del inmueble por su compra.
- Impuestos, trámites, y costes legales: Es el coste de notarías, registros, impuestos indirectos (ITPyAJD e IVA no deducible), honorarios de intermediación, tasación del inmueble, comisión de apertura de la hipoteca, es decir todos los gastos necesarios y los gastos jurídicos para llevar a cabo la compra – venta del inmueble con hipoteca.
- Precio de adquisición inmueble Bruto: Es el coste bruto del inmueble, es decir, la suma del precio de adquisición e Impuestos, trámites y costes legales.
- Coste de construcción y reforma: Es el precio negociado de construcción o reforma planteado en el proyecto del inmueble. En muchas ocasiones los trámites legales de la reforma los asume el contratista y están aquí reflejados.
- Impuestos, trámites y costes legales reforma: Son los costes legales para poder llevar a cabo la construcción o reforma, se incluyen las licencias, ICIO, notarías, registros y todos los gastos jurídicos necesarios para la construcción o reforma.
- Mobiliario y otros: Es el coste de adquisición de los muebles, electrodomésticos, menaje, instalaciones, lámparas, etc. que se compran para dejar el inmueble terminado y listo para entrar a vivir, ya que se alquila mucho mejor.
- Coste Total Adquisición Inmueble: Es la suma de todas las partidas anteriores, se trata del importe total que hay que pagar para poder tener el inmueble terminado e inscrito al nombre de los inversores de Housers.
- Otros costes de formalización e importes a financiar: Se trata de otras partidas que generan pago, es decir, que hay que financiar, pero que no suponen un coste de adquisición del inmueble.
- Gastos jurídicos societarios: Son los gastos necesarios para constituir la sociedad que va comprar el inmueble y para realizar la ampliación de capital que suscriben los inversores de Housers.
- IVA soportado deducible: Cuando la sociedad del proyecto genera el derecho a deducir IVA, aquí se incluye el IVA que hay que pagar de todos los gastos anteriores. Se trata de un importe que hay que pagar pero que la sociedad va a recuperar de Hacienda.
- Colchón de imprevistos: Es el importe que se destina a dejar en la sociedad para posibles imprevistos que puedan surgir a lo largo de la inversión como puedan ser derramas de la comunidad, costes imprevistos, desperfectos en los inmuebles que no cubra el seguro…
- Total otros costes e importes a financiar: Es la suma de las partidas anteriores, es decir, las cantidades a financiar que no son coste de adquisición.
- Compra total del proyecto: Es el importe total a invertir y financiar de la operación, se calcula como la suma de total otros costes e importes a financiar y el coste total de adquisición del inmueble.
Financiación del Proyecto:
- Compradores Housers: Es el objetivo de financiación, descrito anteriormente, La participación de los compradores Housers va una parte a capital de la sociedad y otra a prima de emisión.
- Capital: Es la parte del objetivo de financiación que se destina al capital de la sociedad. El capital sólo se puede repartir entre los inversores si se realiza un reducción de capital.
- Prima de Emisión: Se trata de una partida de fondos propios de la sociedad, pero que si que se puede repartir entre los inversores sin necesidad de firmar ante notario y registrar. Se realizan las ampliaciones con prima de emisión para poder repartir a los inversores toda la tesorería disponible de la sociedad.
- Préstamo hipotecario: Es el importe que presta la entidad financiera con garantía del propio inmueble adquirido para la compra.
- Financiación total del proyecto: Es la inversión total del proyecto, la suma de los importes anteriores-
Análisis de Operación: Cuenta de pérdidas y ganancias
- Factor de corrección alquiler: Es el factor permite calcular los ingresos anuales derivados del alquiler. El factor tiene en cuenta el tiempo que no se cobra alquiler por cambio de inquilinos. Es el % que se aplica sobre cada anualidad de alquiler para corregirla y obtener así los ingresos por alquiler del año.
- Impuesto de Sociedades: Es el porcentaje que hay que pagar a Hacienda del beneficio, a aplicar sobre el beneficio antes de impuestos.
- Amortización (% medio): Es el porcentaje que se aplica sobre los activos amortizables del proyecto. Se trata de un porcentaje medio ya que cada tipo de activo tiene un % diferente
- Comisión de venta: Es el porcentaje de comisión que habrá que pagar a un profesional para la venta del inmueble
- Seguro de alquiler: Se indica para cada año si está previsto la contratación de seguro de alquiler para cubrir el riesgo de impago de los inquilinos.
Cifras en Euros
Ingresos
- Ingresos por alquiler: Son los ingresos procedentes del arrendamiento de los inmuebles para cada año.
- Ingresos por venta inmueble: Es el importe de la venta de los inmuebles y se corresponde con el objetivo de venta. Es decir es el precio mínimo en el que consideramos que se pueden vender los inmuebles en el tiempo estimado y por lo tanto el precio al que el comprador nos autoriza a vender los inmuebles, intentando siempre que se produzca antes del tiempo estimado.
- Coste de Ventas: Es el valor neto contable de los inmuebles en el momento de la venta, es decir, es el coste total de adquisición del inmueble menos la amortización acumulada al momento de la venta.
- Margen Bruto: Son los ingresos totales generados por el inmueble, una vez descontado el coste del mismo.
Gastos
- Impuesto s/ bienes inmuebles: Es el gasto por el IBI, tributo local que hay que pagar por ser propietario de un inmueble.
- Comunidad de propietarios: Es el gasto correspondiente a la comunidad de propietarios del inmueble.
- Seguro del inmueble: Es el gasto en la prima que hay que pagar a la aseguradora para cubrir los posibles riesgos del inmueble.
- Seguro de alquiler: Es el gasto en la prima de seguros que se paga para cubrir el posible impago por parte de los inquilinos
- Otros gastos propiedad: Son los gastos de mantenimiento y reparaciones que estimamos que puede necesitar el inmueble, así como otros gastos que pueden tener algunos inmuebles, se considerarían en esta partida
- Gastos sociedad: Son los gastos necesarios para mantener la sociedad propietaria del inmueble, tales como asesoría fiscal y contable, depósito de cuentas anuales, auditoría y otros gastos que pueda tener la sociedad en función de cada proyecto.
- Comisiones venta del inmueble: Es el importe que estimamos que tendremos que pagar de honorarios de intermediación para que se venda el inmueble en el objetivo de venta
- IIVTNU (plusvalía municipal de la venta): Es el impuesto local que hay que pagar cuando se transmite un inmueble.
- Resultado de Explotación del Inmueble (EBITDA): Es el resultado derivado de la explotación del inmueble, se calcula como diferencia entre el margen bruto y todos los gastos anteriores.
- Amortizaciones: Es el gasto por la depreciación que sufre la construcción y el mobiliario por el uso y el paso del tiempo, mediante la amortización también se consigue imputar a los resultados de cada año la parte del gasto correspondiente de la inversión.
- Resultado Operativo del Inmueble (EBIT): Es el beneficio antes de intereses e impuestos que ha generado la oportunidad. Se calcula restando las amortizaciones al EBITDA
- Gastos Financieros: Es el gasto por los intereses que hay que pagar al banco por el préstamo hipotecario.
- Resultado antes de Impuestos (EBT): Es el beneficio de la sociedad antes de pagar el impuesto de sociedades
- Impuesto Sociedades: Es el gasto por el impuesto sobre beneficios de las sociedades..
- Resultado Neto: Es el beneficio neto de la sociedad.
Análisis flujos de caja
Datos generales
- Dotación a reserva legal: Es el porcentaje que la ley exige que hay que dotar a la reserva legal. Hay que dotar a una reserva el 10% del beneficio hasta alcanzar el 20% del capital social de la sociedad, es decir, es el % del beneficio neto que no se puede repartir como dividendo.
- Retención IRPF / IS s/ dividendos: Es el % que el accionista tiene que pagar a cuenta de los dividendos recibidos, para simplificar la gestión, la legislación española exige que sea el pagador el que retenga este % y lo ingrese en Hacienda a nombre del inversor, es decir, es el importe que hay que retener al inversor para pagar los impuestos en su nombre.
- Deducción fiscal aplicada: Es el % sobre la compra que el accionista puede deducir en su declaración de la renta
Cifras en EUROS
- Resultado Neto: Para el análisis de los flujos de caja partimos del beneficio neto de la sociedad.
- Inversión: es el coste total de adquisición del inmueble, restamos este importe porque al ser inversión no ha pasado por la cuenta de resultados.
- Coste de ventas: para el calculo de la tesorería sumamos el coste de las ventas que previamente hemos restado para el cálculo del beneficio, ya que aunque sea un coste no conlleva desembolso monetario, ya que se produjo en la inversión.
- Amortizaciones: Las amortizaciones se suman porque aunque sean un gasto, no producen salida de efectivo
- Gastos jurídicos societarios: constitución y liquidación: Son los gastos de notaría, registro, impuestos y trámites legales necesarios para la constitución, ampliación de capital y liquidación de la sociedad. Se consideran aquí ya que no pasan por la cuenta de resultados al considerarse que reducen el patrimonio neto directamente.
- IVA soportado deducible: Es el importe de IVA que hay que pagar en la adquisición del inmueble y en todos los gastos que posteriormente se recupera de Hacienda, cuando la sociedad genera el derecho a deducir el IVA.
- IVA repercutido: Es el IVA que cobra la sociedad de los inquilinos pero que no es un ingreso de la sociedad ya que es el Estado el beneficiario de estos importes.
- Liquidaciones de IVA: Como la sociedad tiene que ingresar a Hacienda el importe del IVA que no le corresponde y tiene que recuperar el IVA soportado deducible, Se ingresa a Hacienda por la diferencia.
- Flujo de caja del proyecto: Es el flujo de caja que se genera por el proyecto, es decir, las entradas menos las salidas de dinero que genera el inmueble.
- Fondos Propios Compradores Housers: Es el importe a financiar por los usuarios de Housers, se corresponde con el objetivo de financiación.
- Disposiciones de préstamos hipotecarios: Es el importe que ha prestado el banco para llevar a cabo el proyecto.
- Devoluciones de préstamos hipotecarios: Son las devoluciones del capital que ha prestado el banco, es la parte del capital que se paga en cada cuota de la hipoteca.
- Flujo de caja de la financiación: Es el flujo de caja de como se financia el proyecto, la financiación es mayor que el coste total de adquisición, ya que se financian importes que no son compra, como puede ser el colchón para imprevistos.
- Flujo neto de caja: Es el flujo neto de caja de la sociedad
- Reparto de dividendos: Es el pago del beneficio que realiza la sociedad a los compradores, si la tesorería lo permite, se corresponde con el 90% del beneficio neto del ejercicio
- Reparto de Prima de emisión: La prima de emisión es una reserva de la sociedad que se puede repartir a los accionistas. Como hemos visto hay importes que generan flujo de tesorería pero no son ingresos. Estos importes no se pueden repartir vía dividendos al comprador a pesar de ser «caja» en la sociedad, para poder maximizar los pagos al comprador las ampliaciones de capital se hacen con prima de emisión. Es decir, es el importe que se paga al comprador como devolución de aportaciones, por lo que no se genera coste fiscal para el comprador por estos importes.
- Devolución de capital: Liquidación sociedad: Es la devolución de los importes aportados por el accionista como capital. La devolución de prima de emisión más la devolución de capital es igual al objetivo de financiación.
- Saldo final caja: Es el saldo de tesorería de la sociedad después de hacer los pagos a los inversores.
- Caja comprometida (colchón, obras a realizar…): Es el importe destinado al colchón de imprevistos, obras que todavía no se han realizado, otros compromisos previstos en la inversión y que por lo tanto no se puede disponer de estos importes. Tiene que coincidir con el saldo final de la caja de la sociedad.
Ratios Financieros
Rentabilidad del inversor
- Desembolso de los compradores: Es el importe aportado por los compradores, se corresponde con el objetivo de financiación.
- Importes recibidos por el comprador: Es el importe que recibe el comprador de la sociedad, tanto por dividendos como por prima de emisión. Aquí es dónde puede verse los flujos de caja que va a recibir el inversor.
- % importes percibidos: Es el % de flujo de caja que recibe el compracon respecto al importe invertido.
- Importe neto de IRPF e IS recibido: Es importe que percibe el inversor después de pagar a Hacienda la parte correspondiente al IRPF.
- % importes netos percibidos: Es el porcentaje que supone el flujo neto de caja del inversor Housers después de IRPF entre el importe invertido.
- Payout (dividendos sobre beneficio neto): Es el porcentaje de los importes que recibe el inversor con respecto del beneficio neto de la sociedad.
- Pagos al inversor entregados por importe: Simulación de los importes que va a recibir un accionista para una inversión media.
- Inversión: Importe invertido por el accionista.
- Pagos al inversor anuales: Flujos de caja recibidos.
KPIs alquiler
- Rentabilidad compra: Es la rentabilidad bruta del alquiler con respecto al precio de compra. Es rentabilidad común utilizada en el sector inmobiliario. Se calcula como el alquiler anual entre el precio de compra de un inmueble. En Housers, tenemos en cuenta para el cálculo de esta rentabilidad como precio de compra la suma de precio de compra, reforma y mobiliario, por lo que mostramos rentabilidades que a nuestro juicio son más realistas pero inferiores. Alquiler anual / (precio de compra + reforma + mobiliario)
- Rentabilidad neta: Es el beneficio del alquiler, es decir, el Resultado de Explotación del Inmueble (sin tener en cuenta la venta), con respecto al precio de compra considerado (precio de compra + reforma + mobiliario). Alquiler neto / (precio de compra + reforma + mobiliario)
- Rentabilidad oportunidad: Es la rentabilidad bruta del comprador, esto es, el porcentaje de ingresos que se consiguen respecto al importe invertido una vez descontados los gastos financieros, (si hubiese una parte financiada por entidades de crédito). Cuando hay financiación ajena suele ser superior a la rentabilidad del alquiler por el efecto producido por el apalancamiento, ya que la rentabilidad de la oportunidad es mayor que el coste del capital, siendo para el comprador esa diferencia entre la rentabilidad y el coste del capital que no ha comprador. (Alquiler anual – gastos financieros anuales) / objetivo de financiación
- Rentabilidad neta de la compra: Es la rentabilidad neta del inversor, es el porcentaje de ingresos netos anuales (sólo a falta de pagar el impuesto de sociedades) que se van a generar en la sociedad por cada euro invertido. Es decir, el beneficio antes de impuestos generado por la inversión.
(Alquiler neto – gastos financieros anuales) / objetivo de financiación
- Rentabilidad neta después de impuesto de sociedades: Es la rentabilidad neta del comprador, es el porcentaje de beneficio neto anual que se van a generar en la sociedad por cada euro invertido. Es decir, el beneficio neto generado por la compra. (Alquiler neto – gastos financieros anuales) / objetivo de financiación
KPIs incluyendo la venta
(Mismos conceptos anteriores incluyendo la venta y para toda la vida de la operación)
Rentabilidades después de impuestos e IRPF
- Flujos de caja totales después de impuestos IS + IRPF: Son los importes totales netos que van a recibir los compradores después de pagar todos los impuestos de la sociedad y del comprador.
- Rentabilidad anual accionista después de IS + IRPF: Es el porcentaje que representa los flujos de caja totales con respecto al objetivo de financiación.
- Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) de la operación: Es la tasa de rentabilidad de la operación, que hace que el VAN sea igual a 0. Permite que la suma de los flujos de caja equivalentes (calculados en el momento 0) sea igual a 0. Es comúnmente utilizada como indicador de la rentabilidad de una inversión.
- Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) del comprador: Se calcula teniendo en cuenta los flujos de caja del comprador.
