Ya contamos en un post previo «Por qué invertir en inmobiliario» el buen momento por el que está pasando el sector inmobiliario dados los datos positivos que se están registrando tanto respecto a la estimación de demanda como del precio y que hacen ver que este 2016 será indiscutiblemente el comienzo de la recuperación del mercado inmobiliario.
Entre enero y julio de este año según la última estadística publicada por el INE (Instituto Nacional de Estadística) se vendieron 240.700 viviendas, esta cifra supone un incremento de 14% respecto al mismo periodo del año anterior. A su vez los precios firman un incremento del 6,3% en el primer trimestre de 2016, la mayor subida desde 2007.
La gran mayoría se decantaron por los inmuebles de segunda mano, siendo 193.600 las transacciones de vivienda usada y 47.100 de obra nueva, que caen un 3,1% en el mismo intervalo de tiempo de enero a julio de 2015, sin embargo las viviendas de segunda mano aumentan un 19,1%. Este hecho está justificado por los precios y es que según los datos que recoge el Ministerio de Fomento revelan que en el primer trimestre de este año el precio medio es de 133.502 en comparación a los 166.537 de la vivienda nueva.
Para Bankinter, las previsiones para el próximo año crecerán en torno al 3 y 5% en 2016 y 2017 mientras que la cifra de ventas será en torno a las 480.000 unidades (la mitad que en los máximos de la burbuja inmobiliaria). El banco se basa para dicha predicción en el aumento de la demanda y una escasez en la oferta de vivienda en áreas consolidadas, además, destaca que seguirá esta fase de recuperación y a su vez confirma que es un segmento atractivo para la inversión.
¿Y cuál es la estimación de demanda en los próximos años?
A través de un estudio realizado por el profesor José Luis Suarez del IESE os contamos la estimación de demanda y precio en los próximos años.
La estimación de demanda y precio parte de cinco factores determinantes (demografía, sociología, economía, mercados financieros y sector inmobiliario) con variables estadísticas que se refieren a la población, el número de personas por hogar, datos macroeconómicos (PIB, renta bruta disponible, población ocupada o inflación) y mercados financieros (tipos de interés y número de hipotecas), además de los precios históricos de la vivienda.
Sobre la estimación de demanda de viviendas se indica que en España entre 1991 y 1997 fue de 250.000 viviendas, entre 1998 y 2007 se construyeron 580.000 y entre 2007 al 2014 el promedio anual descendió a 75.000 unidades. En España se necesitarán 100.000 viviendas entre los años 2016 y 2020 siendo la previsión de 140.000 viviendas entre 2021 y 2025. En cuanto a comunidades Madrid tiene mayor necesidad de vivienda, en concreto 25.000 unidades al año hasta 2020.
Con el objetivo de eliminar los efectos que introducen las fluctuaciones de los precios y detectar el flujo real se tienen en cuenta los precios medios en términos constantes y corrientes a nivel nacional.
Es decir, los precios corrientes o nominales son los precios que tuvieron los bienes inmuebles en dicho periodo y teniendo en cuenta la inflación. Los precios constantes sin embargo, eliminan el fenómeno de la inflación, contemplan el poder adquisitivo constante.
En el gráfico se estudia el periodo comprendido desde 2004 hasta 2027. El precio de la vivienda nueva de 2007, previo al estallido de la crisis, no se volverá a alcanzar en 18 años, hasta 2025, en términos constantes, descontada la inflación. En este año la previsión para el precio corriente de la vivienda libre en nuestro país se sitúa en 2.046 euros el metro cuadrado y 2.212 euros en 2027.
En 2014 el precio bajo hasta los 1.400 euros, un 30% menos que los máximos de 2007.
La burbuja trajo consigo una abrumadora caída en los precios. En términos interanuales el precio de la vivienda libre llegó al 19% en el año 2003, y su punto más bajo se alcanzó en el año 2012 con una bajada del 10%.
El método usado para esta previsión es el Panel Data Analysis que permite usar información disponible y cruzar las variables optimizando así la proyección futura.
Teniendo en cuenta estas cifras, se confirma que el mercado inmobiliario se recupera en España y seguirá así la tendencia en los próximos años por lo que nos encontramos en un momento único para la inversión en este sector más teniendo en cuenta el panorama de bajo interés junto con la mala situación de la renta variable hace que el mercado inmobiliario gane pulso y sea atractivo para el inversor. Tal y como recomiendan los expertos siempre y cuando se invierta en viviendas bien localizadas y en grandes ciudades, a ser posible en mal estado (precio más bajo) y para ponerlo en alquiler.
De hecho el ranking lo encabeza la vivienda de segunda mano y es que sólo en julio de 2016 se llevaron a cabo casi 33.100 transmisiones, de las que 27.100 eran de segunda mano y 6.000 nuevas.
Tal es así que siguiendo las recomendaciones de los expertos es justamente lo que hace Housers, conseguir bienes inmuebles a un precio por debajo del mercado en lugares donde hay un alto nivel de oferta y demanda, para reformarlos y ponerlos en alquiler para venderse una vez alcanzado su precio objetivo de venta. La ventaja de invertir con Housers además es que es posible sin la necesidad de comprometer grandes cantidades de capital.
