Cómo valorar un local comercial como un auténtico inversor profesional

Desde Housers ampliamos tus opciones de inversión y te damos la opción de participar en la compra de locales para su posterior explotación a través del alquiler.  En este artículo queremos hacer mención a las principales características del sector retail, la situación del mismo en la actualidad, y cómo valorar un local comercial  en un sector más profesional.

El sector retail es actualmente uno de los más atractivos del mercado inmobiliario en España. Según una reciente noticia publicada por El Mundo “ el local comercial se mantiene como el activo español mas rentable, por ello es tan importante saber cómo valorar un local comercial. Este tipo de inmuebles ofrece una rentabilidad bruta de entre un 4,5% y un 6%.” Es decir, comprar un local a día de hoy en zona prime en España para posteriormente alquilarlo, ofrece una rentabilidad bruta entre un 4,5% y un 6%. Asimismo, las ciudades que mas destacan por rentabilidad en este sector son Madrid y Barcelona. Os recordamos que la rentabilidad media en España de la vivienda es del 4.7% (datos del Banco de España), bastante inferior a la de los locales.

Para aquellos que aun no están familiarizados con el sector,  cuando hablamos de la rentabilidad bruta de un local o de una vivienda, hacemos referencia al ingreso anual del alquiler entre la inversión total que se ha hecho para adquirir dicho local. Es decir, si tu has comprado un local comercial por 480.000 €, y tiene un alquiler mensual de 3.000€, tu rentabilidad bruta anual de ese local es de 7.5%.  (3.000 x 12 / 480.000).

Variables claves sobre cómo valorar un local comercial

De forma inversa, siempre se puede calcular el precio de un local en el sector retail en función de la rentabilidad que se espere y así puedes saber cómo valorar un local comercial. Las rentabilidades de los locales en las zonas que estamos comprando históricamente tienen una media inferior a las actuales. Por ello, ante una vuelta a las rentabilidades medias, y para un mismo alquiler el precio del inmueble se revaloriza.

Para entender mejor este punto, os incluimos el gráfico siguiente donde mostramos la relación entre rentabilidad y precio de mercado de un local con un alquiler mensual constante de 3.000€. Como se visualiza en el gráfico, para un mismo alquiler conforme demandamos una mayor rentabilidad, el precio disminuye. Es por eso que si compramos un local con una rentabilidad alta, al volver la rentabilidad de la zona a la media, este local habrá subido de precio. En este ejemplo, si compramos un local a una rentabilidad del 7,5% y lo vendemos a una rentabilidad del 4%, suponiendo que la renta es constante, estaríamos comprando el local por 480.000€ y posteriormente vendiendo el local por 900.000 euros, generando una plusvalía por venta de 420.000€.

Además, siempre tenemos que tener en cuenta otros factores, ya que cuando nos planteamos una compra de un inmueble para posteriormente explotarlo, tenemos múltiples opciones. A continuación os presentamos los principales motivos por los que os recomendamos diversificar en el sector retail y en este tipo oportunidades:

• Costes mensuales estables: Los gastos a excepción del IBI corresponden casi todos al inquilino, por lo que los costes son más estables que en el caso de las vivienda.

• Rentabilidad: La rentabilidad que proporciona este tipo de inmueble es bastante alta tanto para el alquiler como en la venta del local.

• Facilidad de alquiler: en el caso de que no sea para uso propio es bastante sencillo encontrar inquilino para un local comercial, siendo más fácil en aquellos casos en los que el local se encuentre en una zona céntrica o comercial de la ciudad.

• Duración de los contratos: los contratos de alquiler superan los 5 años llegando a alquileres de media de más de 7 años. Por lo que se consigue un coste de comercialización mucho más bajo.

En Housers te recomendamos que diversifiques tu cartera en todo tipo de inmuebles, tipología de proyecto y ubicación geográfica para asegurar una buena rentabilidad con la mayor seguridad.